Ребенок – ипотеке не помеха

Детская доля в квартире защищает права ребенка? Возможно. Но до недавнего времени для многих семей доля несовершеннолетнего оказывалась также тяжелым бременем, мешающим улучшить жилищные условия. Однако есть надежда, что в скором времени все изменится.

Почему детская доля отпугивает кредиторов

Доля ребенка действительно нередко становилась серьезным препятствием на пути семьи к ипотечному кредиту. Право на часть квартиры малыш получал, когда при оплате покупаемого жилья родители использовали полученный материнский капитал. В этом случае закон предписывал родителям заверить у государственного нотариуса свое обязательство по выделению детям доли в приобретаемой квартире.

Это и становилось камнем преткновения, если в дальнейшем семья планировала улучшить жилищные условия, продав имеющуюся квартиру и оформив ипотеку. Продажа недвижимости, одним из собственников которой является несовершеннолетний, проводится только с согласия органов опеки. Госслужащие, в обязанности которых входит контроль за соблюдением интересов ребенка, выдают подобное согласие, выдвинув важное требование: в новой квартире, которую хотят приобрести родители несовершеннолетнего, ему вновь должны быть выделены доли в собственность. Так возникала причина, по которой банки нередко отказывают в ипотеке.

Оформляя жилищный кредит, банки стараются застраховать себя от возможного дефолта. Потому что даже залог на ипотечную недвижимость не поможет реализовать ее: доли несовершеннолетнего будет защищать от продажи опека. Банку оказывается проще отказать заемщику, чтобы избежать ипотечного дефолта.

Актуальность проблемы возрастает

Материнский капитал стал в России привычной формой материальной поддержки семей с детьми. За 12 лет с момента оформления в 2007 году первого сертификата более 9 млн семей при рождении второго ребенка получили денежную поддержку. Две трети семей используют маткапитал на решение жилищной проблемы.

Нередки случаи, когда обладатели материнского капитала используют его, чтобы погасить жилищный кредит. Среди всех ипотечных заемщиков банки насчитывают 5-6% таких клиентов. Их могло бы быть и больше, если бы кредитные организации не отказывали заявителям. Специалисты подсчитали, что отказы даются тоже довольно часто. Количество отказов в ипотеке семьям с детьми составляет от 5 до 10%, а в некоторых банках доходит до 20%. То есть отрицательный ответ дают практически каждому пятому потенциальному заемщику. Причем из-за увеличения числа заявок на ипотеку растет и количество отказов. Решить проблему в рамках действующих правовых норм не удается.

Банки и законодатели ищут выход

Кредитные организации, заинтересованные в росте жилищных кредитов, высказывают свои предложения, которые могли бы обеспечить выдачу ипотеки семьям с несовершеннолетними детьми.

Антон Павлов (Абсолют-банк) уверен, что законодательные нормы нуждаются в четком регламентировании действий органов опеки при выдаче согласия на альтернативную ипотечную сделку.

По мнению Дениса Ковалева («Росбанк-Дом»), было бы полезным закрепление в законе обязанности выделения доли несовершеннолетним не в момент купли-продажи, а после того, как ипотечный кредит будет полностью погашен.

С ним согласна и Марина Заботина (Промсвязьбанк), предлагающая использовать нотариальное закрепление такой обязанности.

Инициативу банков поддерживают депутаты Госдумы, которые взялись за разработку поправок в действующие законы.

По информации главы думского комитета Анатолия Аксакова, предлагаемые поправки должны урегулировать ситуацию.

Оценка предлагаемых поправок

Серьезная проблема сохранения за несовершеннолетними права на жилое помещение вызывает повышенное внимание к разрабатываемым поправкам.

Для правозащитников важно, чтобы при введении поправок права несовершеннолетних не были ущемлены. Преподаватель МГЮА Виктория Дерунова отмечает, что предлагаемые изменения в законодательные нормы повышают шанс получить положительный ответ на ипотечную заявку, чего в настоящее время лишены многие семьи с детьми. В. Дерунова вносит и свои предложения, которые обеспечат дополнительные гарантии прав ребенка. Ее уточнения связаны с определением детской доли в момент заключения сделки и автоматическим выделением ее после того, как кредит будет погашен, а обременение с жилого помещения снято.

В то же время высказываются и осторожные мнения о том, что предлагаемые поправки не смогут законодательно обеспечить гарантии жилищных прав детей. Ведь при ипотечном дефолте заложенная квартира будет изъята банком. И даже при нотариально оформленном обязательстве выделить детскую долю после погашения ипотеки сделать это в случае изъятия залога будет невозможно.

Поиски решения проблемы в интересах детей будут продолжены после внесения проекта поправок на обсуждение Госдумы.

« Вернуться к списку аналитики